Mein erster Immobilienkauf in Zahlen
In diesem Beitrag erfährst du, was ich mir beim Kauf meiner ersten beiden Immobilien gedacht hab. Mit konkreten Zahlen möchte ich dir so einen Einblick in die Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen geben.
Die Idee
Hast du dich auch schonmal gefragt, wie Leute zu Lebzeiten & ohne Erbe hunderte Immobilien kaufen können?
Eine Wohnung kostet ja meist mehr als 100.000 €. Selbst Spitzenverdiener könnten so doch höchstens eine Wohnung pro Jahr kaufen.
Die Antwort liegt im sogenannten Leverage-Effekt. Lass mich ihn dir kurz & knapp erklären…
Nehmen wir dazu an, du kaufst eine Wohnung für 100.000 €. Dazu verwendest du ausschließlich eigenes Geld (sogenanntes „Eigenkapital“), nimmst also keinen Kredit bei der Bank auf. Wenn die Wohnung in 10 Jahren 120.000 € Wert ist, ist dein Vermögen um 20 % gewachsen.
Nehme wir jetzt an, du verwendest für den Kauf der Wohnung lediglich 10.000 € Eigenkapital und leihst dir die restlichen 90.000 € von der Bank. So kannst du mit deinen 100.000 € statt einer Wohnung 10 kaufen. Wenn diese Wohnungen nach 10 Jahre jeweils 120.000 € Wert sind, macht das insgesamt 1.200.000 €. 900.000 € schuldest du der Bank für die 10 Wohnungen. Bleiben 300.000 € übrige, was einem Vermögenszuwachs von 200 % entspricht (dem 10-fachen der 1. Variante).
Soweit die Theorie, doch in der Praxis funktioniert der Leverage-Effekt natürlich nur begrenzt.
EK haben
Kredit bekommen
Kreditzinsen
Mietausfall etc.
Die Wohnungen
Der Kaufpreis für beide Wohnungen betrug insgesamt 226.000 €. Hinzu kommen (leider) noch Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland variieren können. Da ich die Wohnungen direkt von den Eigentümern erworben habe, entfällt die Maklercourtage von 3,57 %. Zu zahlen ist aber die Grunderwerbssteuer (6 %, also 13.560 €), der Notar (1,5 %, also 3.390 €) und der Grundbucheintrag (0,5 %, also 1.130 €). Insgesamt macht das Kaufnebenkosten 18.080 € – erstaunlich viel, wie ich finde, insbesondere, da die Kaufnebenkosten in der Regel nicht finanziert werden.
Die Finanzierung
Wie eingangs bereits erwähnt, hatte ich für den Kauf der beiden Wohnungen Unterstützung von der Bank. Immobilienfinanzierungen sind üblicherweise sogenannte Annuitätendarlehen, was einfach nur bedeutet, dass man der Bank eine gleichbleibende monatliche Rate zurückzahlt.
Das Finanzierungsvolumen beträgt insgesamt 174.000 €. Bei einem Kapitalbedarf von 244.080 € musste ich also 70.080 € sogenanntes Eigenkapital einbringen. Die Eigenkapitalquote beträgt also knapp 29 % insgesamt bzw. 23 % im Bezug auf den reinen Kaufpreis.
Zinsbindung
Tilgung
Anfangen!
Die Rendite
Abschreibungen (Video)